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華夏幸福繼續賣股權給平安換取資本,但經營壓力沒有解決

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標榜自己在“天安門正南 50 公裡”做產業新城的華夏幸福,又賣股權了。這次,它把 5.69% 的股權,以 42 億元賣給了平安。

就在半年前,華夏幸福才作價 137.7 億元向平安轉讓了 19.70% 的股權,在當時交易後,平安成為了華夏幸福的第二大股東。

作為地產新秀,華夏幸福依靠產業新城模式,從環京地區起步,迅速躋身 A 股地產行業前五。但 2018 年以來,華夏幸福的日子似乎並不好過,成為 2018 年以來市值縮水最多的地產公司。其迅速擴張的步伐和產業模式也為其埋下了資金週轉的隱患。

實際上,雖然同為地產公司,但華夏幸福的模式與其他地產公司有很大區別。

華夏幸福是做產業園區開發的,而且是以 PPP 模式來進行。就是說,華夏幸福先與地方政府簽訂排他性協議,政府出地、華夏幸福出錢出力,一起規劃建設一個產業園區,然後華夏幸福招商引資。

在這一過程中,地方政府可以獲得土地使用權出讓收入、招商引資帶來的新增稅收收入等。這新增的收入,地方留存部分按一定比例納入財政預算支出管理,第二年再按合同約定的金額支付給華夏幸福。而在此之前,華夏幸福要墊支全部的開支,並且,如果當年財政沒有增量,政府則不需要支付服務費用。

也就是說,地方政府應支付給華夏幸福的款項實際上是一個分紅收入,而不是以地方政府信譽作為擔保的債務,如果產業園區招商引資做的不好,地方政府財政收入增加有限,那麼華夏幸福是無法收回已經墊支的款項的,可以說是“名債實股”。

除了寄望于產業園能吸引大量的企業簽約,PPP 模式還有一個特點,就是回款週期特別長。

華夏幸福的營業週期(營業週期=存貨週轉天數+應收賬款週轉天數+預付賬款週轉天數-應付賬款週轉天數-預收賬款週轉天數)從 2013 年的 1.81 年上升為 2017 年的 4.30 年。

這麼長的營業週期,意味著企業需要墊付大量的資金。

相比之下,萬科的經營週期大約為 1 年,碧桂園的大約為 2 年。就這樣,萬科現在說要“活下來”,碧桂園則說要“高週轉”,華夏幸福的壓力肯想而之。

支撐華夏幸福這樣經營的,是融資能力。

根據各年年報,2013-2017 年,華夏幸福累計購買經營性用地 1994 萬平方米,買地資金支出 587 億,拿地成本平均 2944 元/平。而支撐華夏幸福這樣大幅擴張的,一直是其相對強大的融資能力。2016 年、2017 年,華夏幸福以各種方式融資分別達到 254 億、571 億;而 2013-2018 年上半年,融資累計高達 1084 億。

但從 2018 年下半年起,由于去槓桿進一步深入,支撐華夏幸福業務發展的融資受到限制,它的資金週轉開始出現問題。經營現金流、籌資現金流通通由正轉負,甚至收到上交所多達 18 個問題的問詢函,詳細問及其資金狀況。

也是在這種情況下,從 2018 年三季度以來,華夏幸福相繼 138 億引入平安成為第二大股東,又向萬科出售環京多個項目的股權回收 32 億。現在還開始用平安的名義來融資。

但它整個商業模式,還是要承受巨大的風險和資金壓力,還是要看有沒有足夠多的企業從城市搬到郊區。

題圖來源:Pixabay
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